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摘    要

离婚时，房子究竟该怎么分割？能否分割？以什么方式分割？具体采用按份共有、作价补偿、变价分割还是何种方式？如果房子给一方，要给另一方折价款吗？折价款怎么计算？折价款给多少合适？带着这些问题，我们仔细研读了武汉地区法院于2020年度发布的所有离婚案件，筛选了涉及房产分割且具有参考意义的有效案件，就大家普遍关心的上述问题，通过26起案例，解读、梳理如下，以供读者参考。

【目 录】

第一种情形：不予处理

第二种情形：直接分割

一、按份共有

二、作价补偿

（一）婚前个人出资，婚后共同还贷

（二）婚后共同出资购房

三、变价补偿

第一种情形：不予处理

法院审理离婚案件中，通常情况会对房产纠纷一并进行处理，但也存在如下可能不予处理的情况：第一，原被告均同意不作分割处理的；第二，原告仅起诉离婚而不提财产分割；第三，被告下落不明的情况；第四，房产涉及第三人的权益；第五，房产尚未办理房产证的等。

案例1

律师解读：原被告双方均同意不作分割处理，法院不予处理。

案件事实：2015年5月，双方以335000元的价格按揭贷款购买了一套房屋，位于武汉市新洲区***首付101000元，贷款234000元，贷款期限20年。

裁判观点：对于夫妻共同财产、共同债务的分割，因双方对婚后原告透支的信用卡以及网络贷款的用途暂未分清，均同意在本案中暂不处理，本院依法予以准许。

案例索引：武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初3288号

案例2

律师解读：原告仅起诉离婚而不提财产分割，而另一方缺席，法院不予处理。

案件事实：桑某主张只要求与柳某1离婚，夫妻共同财产不要求处理，以后另行主张。

裁判观点：关于夫妻共同财产，因柳某1未到庭参加诉讼，桑某要求在本案中不作处理，双方可另行主张。

案例索引：武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初3768号

案例3

律师解读：被告下落不明，法院不予处理。

裁判观点：关于夫妻共同财产及债务问题，被告汪某1现下落不明，有关夫妻共同财产及债务问题无法查清，原告于庭审中放弃对夫妻共同财产及债务进行处理的请求，仅要求解除婚姻关系，因此，有关夫妻共同财产及债务问题，本案中不予处理。

案例索引：武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初666号

案例4

律师解读：房产有贷款，涉及第三人的利益，法院不予处理。

案件事实：因喻某1未依约按期履行上述房屋贷款的还款义务，中国银行股份有限公司武汉市直支行以喻某1、付某为被告向武汉市江岸区人民法院提起诉讼，要求判令喻某1、付某偿还本金余额577,196.07元，承担利息、罚息，并要求判令喻某1、付某协助办理上述房屋的正式抵押登记手续，若拒不协助办理抵押登记该银行有权以上述房屋折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿等。该案现尚在审理中。

裁判观点：关于位于汉阳区***房屋（建筑面积92.84平方米），因该房屋涉及案外人权益，该房屋及剩余贷款当前不宜处理。

案例索引：武汉市汉阳区人民法院(2019)鄂0105民初4503号

案例5

律师解读：房产权属不清，涉及第三人的利益，法院不予处理。

案件事实：位于武汉市江夏区纸坊街***建筑面积139.46平方米的房屋（房屋所有权证0300168）于2003年1月登记在被告童某1名下，原告陈某认为该房也系夫妻共同财产。被告童某1提交了黄自炎与童希贵（童某1之父）于2002年6月12日签订的《购销红砖协议书》、黄自炎出具并由武汉市江夏区物产国有控股集团公司盖章的证明以及童希贵出具的情况说明，用以证明上述房屋系开发商欠童希贵红砖货款而抵偿给童希贵，童希贵系该房的实际所有人，童希贵本想将该房赠与给孙子童某2，但因其当时年龄太小而登记在被告童某1名下，现已交由童某2管理并收取收益。

裁判观点：关于武汉市江夏区纸坊街***的房屋，由于该房屋实际权利人与登记权利人可能不一致，涉及到案外人的利益，不宜在本案中进行处理。

案例索引：武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初1775号

案例6

律师解读：未办理房产证的房子，法院不予处理。

案件事实：***年**月19日夏某1与肖某协商离婚，双方签订《离婚协议书》约定：……夫妻婚后购有坐落在武汉市武昌区***房（即公正路融创中心住房，未办理房产证），合同价705万元，购房时以夏某1为主贷人贷款420万元，现尚剩余贷款本金400万元，该房产归夏某1所有；2014年以夏某1名义购买香港九龙观塘月华街***室，未办理房产证，尚欠银行贷款290余万港元。

裁判观点：位于武汉市武昌区***房、香港九龙观塘月华街***室，双方尚未办理房产证，法院暂不予处理，双方可待办理房产证后自行协商处理或另循法律途径解决。

案例索引：武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初148号

第二种情形：直接分割

法院通常采取按份共有、作价补偿、变价补偿等方式进行直接分割。

一、按份共有

按份共有，指共有人分别按照份额对共有财产进行分割。离婚案件中，多以平均分割为主，也有按适当比例多分的情形。

案例7

律师解读：因原被告双方没有能力对对方进行补偿，可以选择按份共有方式进行房产分割。

案件事实：2015年4月29日，程某与张某1共同购买位于武昌区***房屋（二手房）一套（建筑面积72.3平方米），备案成交价为57.8万元，支付了首付款后，程某、张某1于2015年5月6日与华夏银行股份有限公司解放支行签订《个人房屋抵押借款合同》，贷款金额35万元，贷款利率为年利率5.9%，贷款期限10年，从2015年5月6日至2025年5月6日止，截止2020年8月20日，该房屋差欠银行贷款余额186357.50元。2015年5月13日，程某取得武昌区***房屋权属证明，房屋的所有权证号为武房权证昌字第**。

裁判观点：程某与张某1婚姻关系存续期间取得的位于武昌区***房屋，系夫妻共同财产，双方因没有能力对对方进行补偿，均同意对涉案房屋各享有50%份额，差欠银行的贷款各自承担一半，本院对此予以照准。

案例索引：武昌区人民法院（2020）鄂0106民初3355号

案例8

律师解读：本案属于按份共有（平均分割）分割，理由在于房屋登记为共同共有。

案件事实：坐落于武昌区***房屋登记在刘某、谢某1名下，共同共有。房屋每月需偿还贷款，刘某、谢某1系共同贷款人，谢某1为主贷款人。

裁判观点：登记在原告刘某、被告谢某1名下坐落于武昌区***房屋（建筑面积96.80平方米），由原告刘某、被告谢某1各享有该房屋所有权份额的50%；剩余贷款由原告刘某、被告谢某1在其享有的房屋份额内，即每月各负担一半应偿还的贷款金额直至共同偿还完毕止。

案例索引：武昌区人民法院(2020)鄂0106民初1187号

案例9

律师解读：本案属于按份共有（平均分割）分割，理由在于双方第一次离婚时就房产分割进行了事先约定，再婚后并未就份额发生任何改变。

案件事实：××××年××月××王某、黄某登记结婚，婚后未生育子女。2008年3月20日双方登记离婚，并签订《离婚协议书》，其主要内容：两人因感情不和，经协商自愿离婚，对财产分割达成协议“位于武昌区***房产一套双方各自一半，如有偿转让需经另一方同意，同时，所得房款双方各自一半。”离婚后，双方均未离家。2009年3月27日，王某与黄某登记复婚，复婚后均未添置夫妻共同财产，亦未对黄某名下的房屋再次进行约定。

裁判观点：对王某主张的请求确认其享有登记在黄某名下位于武昌区***房屋所有权的诉讼请求，因该房屋在2008年3月20日双方登记离婚时已作为夫妻共同财产进行了分割，双方对该房屋各享有50%的所有权，即一半。双方复婚后未对该房屋重新约定，故该房屋在双方离婚后至复婚至今均属于双方按份共有，即王某、黄某各享有该房屋50%的所有权。

案例索引：武昌区人民法院(2020)鄂0106民初2839号

案例10

律师解读：本案属于适当多分（比例）分割，理由在于房屋出资来源于一方父母，仅登记在配偶名下，对出资一方子女，增加一定（5%）比例。这意味着，房产出资会直接影响房产分割比例。

案件事实：2014年6月23日，坐落于武昌区***房屋（房屋所有权证昌2014009143-1；共有权证号昌2014009143-2）登记于李某1、冯某名下（份额共同共有）。庭审中，双方均不主张该房屋完全所有权，仅要求法院确认其享有该房屋所有权的份额。

裁判观点：坐落于武昌区***房屋，被告李某1抗辩该房屋尚欠其父母亲560,000元的房款，但未提供证据证明，该辩称理由本院不予采纳；登记在原告冯某、被告李某1名下的坐落于武汉市武昌区***房屋（建筑面积62.2平方米）归原告冯某、被告李某1按份共有，考虑到该房屋来源于被告李某1父母亲，现登记在冯某、李某1名下，故在双方所有权份额上本院予以调整为原告冯某享有该房屋所有权份额45%，被告李某1享有该房屋所有权份额55%。

案例索引：(2020)鄂0106民初3747号

二、作价补偿

作价补偿，指产权归一方，支付对方折价款方式，而对于产权归属一般由双方协商，协商不成，法院可根据具体情况裁判；支付对方折价款，同样优先遵循双方协商原则，协商不成，可以进行评估并根据评估值确定。

在司法案件的实际处理过程中，对于折价款的计算方式相对比较复杂，结合婚前、婚后情形，根据个案不同，可能参考房产购买及房产增值率、成新率、出资情况、首付款贡献大小、对女方的保护等因素，需要细品。

（一）婚前个人出资，婚后共同还贷

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，结合北京市高级人民法院民一庭《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：{房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价+全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%}。

案例11

律师解读：法院综合考虑房产购买及房产增值率、成新率等，法院具体计算公式为“婚后共同还贷/2÷购房款×房屋现值（双方认可）”。第1步：“婚后共同还贷142974.49/2=71487.245元”为个人实际已经支付价款，第2步：“个人实际已经支付价款71487.245÷购房款（500000+400000+100000）=0.071487245≈7.1%”，即个人实际支付价款占购房款比例，第3步：“比例7.1%×房屋现价值2400000=17040000元”即房屋现值折价款。

案件事实：2013年6月22日，陈某1购买坐落于武汉市武昌区***室房屋（建筑面积96.63平方米），首付款500,000元；商业贷款400,000元；公积金贷款100,000元。借款合同中显示：每月商业贷款需偿还2371.27元、公积金贷款每月偿还506.69元，合计2877.96元。商业贷款自××××年××月××日后至今共计还贷113,551.44元；公积金中心显示：陈某1月还款常数439.15元。自××××年××月××日后至今共计还贷29，423.05元；两项累计还贷142,974.49元。双方均确认该房屋现价值2，400，000元。

裁判观点：陈某1应对刘某就婚后共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分进行经济补偿。本院综合考虑房产购买及房产增值率、成新率等等，酌定陈某1补偿刘某房产折价款170,000元。

案例索引：武昌区人民法院(2020)鄂0106民初1339号

案例12

律师解读：法院具体计算公式为“婚后共同还贷×房屋现值（评估）÷购房款/2”，即婚后共同还贷22/2×房屋现值（评估）184÷购房款45.4/2=22.3万元；如不足以证明银行贷款在婚后完全由原告父母偿还，应当认定家庭共同偿还，即原告父母与原、被告双方婚后共同还贷；注意这里“婚后共同还贷/2×房屋现值÷购房成本/2”中最后又除以二，系将父母以及原被告夫妻作为两个分开的整体，进而剔除原告父母还款部分。

案件事实：原告结婚前于2008年8月31日，购买位于武汉市东湖新技术开发区森林花园***（建筑面积94.5㎡、购房款453，600元）房屋。原告支付首付款136，600元后，余款317，000元为银行按揭，贷款期限为20年，原告父母帮助偿还部分贷款（原告与被告结婚后的偿还贷款金额为22万元）。本案庭审中，被告田某申请对森林花园***房屋进行评估，本院经审查准许，委托武汉弘业房地产评估有限公司对房屋市场价值进行了评估。现评估市场价值为184万元。

裁判观点：原告婚前购买的森林花园房屋，虽能举证证明父母支取工资收入为其分期偿还贷款。但是，原告与被告结婚后用自己的银行账户偿还贷款，其父取款的时间、金额，偿还能力与贷款偿还时间、金额不能完全对应，不足以证明银行贷款在婚后完全由父母偿还。应当认定家庭共同偿还，即原告父母与原、被告双方婚后共同还贷。共同还贷房屋增值部分，原告应当给予被告补偿22.3万元。

案例索引：武汉市洪山区人民法院(2019)鄂0111民初8923号

案例13

律师解读：法院具体计算公式为“婚后共同还贷本息/（购房款+已付贷款利息）×房屋现值（双方认可）/2”，即婚后共同还贷本息237794.08/房屋总价款及利息440358.8×房屋认可现值1520000÷2=410400元。

裁判观点：对位于武汉市东西湖区丽水佳园***室（建筑面积95.22平方米）房屋系史某1于2005年婚前支付首付款后购买，史某1、王某婚姻关系存续期内存在共同偿还贷款。双方婚后就上述房屋偿还贷款本息人民币273,794.08元，但其中人民币36,000元系史某1于2010年5月24日提取其名下公积金余额偿还，该部分还贷不属于婚后共同财产还贷，故史某1、王某双方婚后共同还贷本息约为人民币237,794.08元，占该房屋总价款及利息人民币440,358.8元的比例为54%，结合史某1、王某一审庭审中认可的该房屋现价值为人民币1,520,000元，史某1就双方婚姻关系存续期内的共同还贷部分及其增值部分补偿王某人民币410,400元。

案例索引：武汉市中级人民法院（2020）鄂01民终456号

案例14

律师解读：法院具体计算公式为“婚后共同还贷÷（购房款+已付贷款利息）×房屋现值（酌定市场行情）/2”，先计算出婚后实际支付价款占购房款本息比例，再计算出该比例所对应的房屋现值（房屋面积×市场现单价），最后算出的金额的一半即为个人应分得的折价款，即[婚后共同还贷48352.32÷（购房款434238+已付贷款利息117305.89）×房屋现值1040270]/2=45598.78元。

案件事实：2012年9月，原告方某1购买了位于武汉市江夏区大花岭村湾改造一期***房屋一套，合同成交价为434238元，建筑面积94.57平方米，贷款303000元，贷款期限30年，每月还款2014.68元，2018年9月至2020年9月期间共还款48352.32元，截止2020年9月，共还贷款利息117305.89元。诉讼中，原告方某1认可该房目前价格为12000元/平方米至13000元/平方米之间，后原告方某1又变更意见为10000元/平方米，被告张某认为该房目前价格为12000元/平方米至13000元/平方米之间。

裁判观点：案涉房屋产权依法判归原告方某1，剩余房贷由原告方某1偿还，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分由原告方某1对被告张某进行补偿。关于房屋现价值，虽然双方仍有差异，但考虑到双方婚后时间较短，为减轻当事人诉讼成本，本院根据本地市场行情酌定按11000元/平方米予以计算。经核算后，应分割的还贷及增值数额为91196元，由原告方某1向被告张某补偿50%即45598元。

案例索引：武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初4268号

案例15

律师解读：法院具体计算公式为“婚后共同还贷×房屋现值÷房屋总成本/2”，亦即“婚后共同还贷（婚后共同还贷-原告婚前公积金还贷）×房屋现值（房屋单价现值×建筑面积）÷房屋总成本（购房款+交易契税+维修基金+还贷利息）÷2”。详细步骤：第1步，计算婚后共同还贷267085.52元（婚后共同还贷282094.64-原告婚前公积金还贷15009.12）；第2步，计算房屋现值1271360元（双方认可的房屋单价现值16,000×建筑面积79.46）；第3步，计算房屋总成本658191.1元（购房款588004+交易契税5880.04+维修基金5801+还贷利息58506.06）；第4步，计算增值比例为1.9316[（房屋现值1271360÷房屋总成本658191.1]；第5步，计算婚后共同还贷及其增值金额515902.39元（婚后共同还贷267085.52×增资比例1.9316）；第6步，计算折价款257951.20元（共同还贷及其增值515902.39÷2）。

案件事实：原告宋某1婚前购买了位于武汉经济技术开发区***房屋，建筑面积79.46平方米，合同价格为588,004元，交易契税为5,880.04元，维修基金为5,801元，登记在原告宋某1名下。婚后原告宋某1与被告余某共同还贷金额为282,094.64元（2014年8月至2019年8月），其中支付利息共计58,506.06元。2015年7月14日，原告宋某1提前还贷150,000元。截至2019年8月，该房屋剩余贷款本金243,293.52元。原、被告双方均认可该房屋现价值为16,000元每平方米，由原告宋某1取得并对被告余某进行补偿。原告宋某1婚前公积金余额为35,840.50元。截至2019年8月，原告宋某1公积金余额为20,831.38元.

裁判观点：夫妻共同财产中，位于武汉经济技术开发区***房屋系原告宋某1婚前购买，为其婚前个人财产，婚后共同还贷及其增值部分应认定为夫妻共同财产，原、被告双方均认可该房屋现价值为16,000元每平方米，由原告宋某1取得，原告宋某1对被告余某折价补偿，本院予以准许。被告余某主张的婚前出资装修已作为该房屋的增值部分在房屋现价值中予以体现，被告余某婚后亦在该房屋中居住生活，装修价值随时间推移已折损，本院不再重复计算。婚后原告宋某1与被告余某共同还贷金额为282,094.64元，原告宋某1婚前公积金余额为35,840.50元。截至2019年8月的公积金余额为20,831.38元，即还贷金额中动用了原告宋某1婚前公积金15,009.12元，原、被告婚后共同财产实际还贷金额应为267,085.52元。房屋增值比例为1.9316，原、被告婚后共同还贷及其增值金额为515,902.39元，原告宋某1应补偿被告余某257,951.20元。

案例索引：武汉经济技术开发区人民法院(2019)鄂0191民初2668号

案例16

律师解读：1.从产权归一方角度：案涉房屋虽系双方共有财产，但在经济上李某1付出较多，且案涉房屋现实际由李某1在居住，故案涉房屋判归李某1较为适宜；2.从支付对方折价款角度：法院综合考虑案涉房屋首付款（均李某1一方支付）、婚前还贷支付的款项、婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值部分，根据裁判推出法院最贴近的计算公式为“[房屋现净值（房屋现值(双方认可)-未到期贷款本金）-实际已还款（已付首付款+已还款本金+已还款利息）]/2”，即{房屋现净值646592.01元（房屋现值850000-未到期贷款本金203407.99）-已还款238665.19元[已付首付款(69000+20000)+已还款本金55700.97+已还款利息93964.22]}/2=203963.41元，本院酌定由李某1补偿罗某200000元；3.本案法院明显考量是房产实际出资问题，直接影响折价款数额。

案件事实：2012年8月9日，罗某、李某1共同与武汉华美房地产开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定购买了位于武汉市江夏区大桥新区办事处大桥村***房屋，总价款379000元。同日，李某1通过其银行账户向武汉华美房地产开发有限公司支付部分首付款30000元。2012年10月10日，罗某又另行与武汉华美房地产开发有限公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，总价款379000元，其中首付款119000元，剩余房款260000元由罗某通过向中国银行显正支行贷款的方式支付，贷款期限20年。2012年10月10日签订的这份商品房买卖合同在房管部门进行了备案登记。李某1分别于2013年2月25日、2013年3月12日向武汉华美房地产开发有限公司支付首付款69000元、20000元。嗣后，偿还案涉房屋贷款的款项由李某1转给罗某，再由罗某支付至指定账户。截至2019年10月6日，案涉房屋共还款本金55700.97元及利息93964.22元，未到期贷款本金203407.99元，之后再未还贷。案涉房屋交房后由罗某、李某1及家人共同居住。2019年3月14日，案涉房屋产权登记在罗某名下，不动产权证为鄂（2019）武汉市江夏不动产权第0007720号，建筑面积85.31平方米。双方均认可案涉房屋的现有价值按照850000元计算。

裁判观点：案涉房屋虽系双方共有财产，但在经济上李某1付出较多，且案涉房屋现实际由李某1在居住，罗某也已在应城市生活工作，故案涉房屋判归李某1较为适宜，尚未归还的贷款由李某1偿还，李某1应对罗某进行补偿。诉讼中双方同意案涉房屋的现有价值按850000元计算，扣除案涉房屋未到期贷款本金203407.99元后，综合考虑案涉房屋首付款、婚前还贷支付的款项、婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值部分，本院酌定由李某1补偿罗某200000元。

案例索引：武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初9538号

（二）婚后共同出资购房

案例17

律师解读：本案以房产现值（评估现值）为分割依据，法院具体计算方式为“房屋现值/2”，即3224300/2=1612150元＞1600000元的实际主张；需要注意的是，本案双竟双限商品房虽然无法办理产权证，但可以通过另案分割。

案件事实：张某1预购位于湖北大学琴园小区***房（建筑面积149.69平方米）一套，因办证手续还不齐全，影响不动产证办理，限价商品房不能办理不动产证，系双竟双限商品房。该房屋购房合同未签订，预计2013年12月9日交房。该房张某1于2011年12月23日第一次缴纳150000元，旧房款冲抵24410.74元，2012年12月19日张某1向校方现金缴款340000元，银行刷卡121771.76元，共计缴款：636182.5元的事实均予以认定。

裁判观点：马某不主张该房屋的所有权，要求张某1根据评估报告的价值给予一次性经济补偿金1600000元的诉讼请求，根据评估报告对涉案房屋的现价值评估为3224300元（不含婚后张某1对房屋装修的价值部分），并根据双方离婚时财产分割的情况，即均按50%的比例进行的夫妻财产分割，故法院对马某主张由张某1向其支付房屋经济补偿金1600000元的诉讼请求予以支持。

案例索引：武汉市中级人民法院(2020)鄂01民终462号

案例18

律师解读：本案以房产现值（评估现值）为分割依据，法院具体计算方式为“房屋现值/2”，即1979600元/2=989800元；需要注意的是，本着照顾女方的原则，女方获得补偿款1000000元＞989800元。

案件事实：双方均认可的夫妻共同财产有位于武汉市江夏区纸坊街流金港都***房屋。位于流金港都的房屋于2010年购买由被告童某1及婚生子童某2共同居住。由于双方对房屋价值未能达成一致意见，经本院委托，武汉银建房地资产评估咨询有限公司出具了评估报告书认为，武汉市江夏区纸坊街流金港都1栋3单元1102室目前评估单价为11251元/平方米，总价为1979600万元。

裁判观点：关于武汉市江夏区纸坊街流金港都1栋3单元1102室房屋，经评估总价为1979600元。考虑到该房现由被告童某1及其子居住，本院认为该房归由被告童某1所有为宜，本着照顾女方的原则，由被告童某1向原告陈某支付房屋补偿款1000000元。

案例索引：武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初1775号

案例19

律师解读：本案以房产现净值（双方认可现值-债务）为分割依据，法院具体计算方式为“（房屋现值-尚欠贷款）/2”，即（房屋现值1700000元－尚欠贷款411039.49元）/2=644480.26元。

案件事实：2013年6月20日，詹某1与中国水电建设集团房地产武汉有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，由詹某1向该公司购买位于武汉市江岸区兴业路***房，建筑面积为83.07平方米，总金额为674964元，房屋首付款204946元，贷款470000元。房屋首付款由肖某支付48000元，余款由詹某1支付，詹某1自认其支付的首付款中有120000元系其父亲出资，该款系其父亲对夫妻双方的赠与。截止2020年8月15日，该房屋尚欠贷款为411039.49元，双方均认可此房屋现价值为1700000元，均同意此房由詹某1所有，由詹某1给予肖某相应补偿。

裁判观点：双方于婚后购买的位于武汉市江岸区兴业路***房系夫妻共同财产，现双方均同意该房屋的相关权益由詹某1享有，予以照准，詹某1应支付给肖某相应补偿款644480.26元。詹某1因购买此房向中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行贷款，截止2020年8月15日，尚未偿还的贷款由詹某1承担。

案例索引：武汉市中级人民法院(2020)鄂01民终11903号

案例20

律师解读：本案以房产现净值（房屋评估现值-债务）为分割依据，法院具体计算方式为“（房屋现值-尚欠贷款）/2”，即（房屋现值670757.1-尚欠贷款100000）/2=285378.55元。

案件事实：2012年5月16日，原、被告共同购买武汉市东湖新技术开发区光谷世界城***（建筑面积45.3㎡、购房款463，331元）公寓式酒店商品房，约定各占50%份额。现该房屋出租，租金由原告收取，尚有按揭贷款近10万元。本案审理中，被告田某申请对光谷世界城***房屋进行评估，本院经审查准许，委托武汉弘业房地产评估有限公司对房屋市场价值进行了评估。现评估市场价值为67.28万元。

裁判观点：位于武汉市东湖新技术开发区光谷世界城***房屋婚后购买，为夫妻共同财产，按照约定各享有50%的份额。该房屋现评估价值670，757.1元，被告无住房，应当判归被告为宜，折抵共同债务（按揭贷款）后，由被告应当支付原告50%价款28.5万元。

案例索引：武汉市洪山区人民法院(2019)鄂0111民初8923号

案例21

律师解读：本案以房产现净值（双方认可现值-债务）为分割依据，法院具体计算方式为“（房屋现值-尚欠贷款）/2”，即（房屋现值1174200－尚欠贷款598229.75）/2=287985元。

案件事实：2017年3月29日，陶某、朱某1与武汉庙山投资集团有限公司签订武汉市商品房买卖合同，购买位于武汉市江夏区***房屋一套，房屋面积为117.42平方米，房屋总价款为910096元，贷款金额为630000元，贷款期限360个月，截止到2020年10月19日，贷款余额为598229.75元。双方在庭审中均同意对该房屋价值按照每平方米10000元计算，并同意该房屋归朱某1，由朱某1对陶某进行补偿。

裁判观点：位于武汉市江夏区***房屋，系双方在婚姻存续期间购买，属于夫妻共同财产。现双方均同意该房屋归朱某1，由朱某1补偿陶某，并认可房屋现价值1174200元，故本院确定该房屋归朱某1，后续贷款由朱某1负责偿还，朱某1应补偿陶某287985元。

案例索引：武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初4381号

案例22

律师解读：本案以房产现净值（双方认可现值-债务）为分割依据，法院具体计算方式为“（房屋现值-尚欠贷款）/2”，即（房屋现值1300000－尚欠贷款367434.55）/2=466282元。

案件事实：宋某、袁某1婚姻关系存续期间，购买了位于武汉市江夏区***房屋一套，房屋面积为106.83平方米，房屋价款中贷款金额为38万元，贷款期限360个月，现贷款余额为367434.55元。庭审中，双方均同意房屋价值及装修费用按照130万元计算。

裁判观点：位于武汉市江夏区***的房屋，系双方在婚姻存续期间购买，属于夫妻共同财产。现双方均同意该房屋归袁某1所有，本院依法予以准许，房屋后续贷款由袁某1负责偿还。双方均认可房屋现价值130万元，袁某1应补偿宋某466282元。

案例索引：武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初3434号

案例23

律师解读：本案以房产现净值（双方认可现值-债务）为分割依据，法院具体计算方式为“（房屋现值-尚欠贷款）/2”，即（房屋现值1060560－尚欠贷款202117.40）/2=1429221.30元；由于房屋分割协议不成，法院根据双方现阶段居住状况，确定产权归名义登记人一方；这里装修费用未计入房屋总值。

案件事实：熊某、刘某1婚姻关系存续期间，以熊某名义购买了位于武汉市江夏庙山开发区***房屋一套，房屋面积为88.38平方米，房屋总价款为410525元，贷款金额为28万元，贷款期限180个月，截止到2020年7月16日，贷款余额为202117.40元。庭审中，双方均同意房屋价值及装修费用按照面积88.38平方米及单价12000元计算。

裁判观点：位于武汉市江夏庙山开发区***的房屋，系双方在婚姻存续期间购买，属于夫妻共同财产。现双方就房屋分割协议不成，本院根据双方现阶段居住状况，确定房屋归熊某，后续贷款由熊某负责偿还。双方均认可房屋现价值1060560元，熊某应补偿刘某1429221.30元。

案例索引：武汉市江夏区人民法院(2020)鄂0115民初1488号

案例24

律师解读：本案以房产现净值（双方认可现值-债务）为分割依据，法院具体计算方式为“（房屋现值-尚欠贷款）/2”，即（房屋现值300000-尚欠贷款83491.64)/2=108254.18元；需要注意的是，小产权房未能协商处置，法院一般不作处理；两套房产，很可能一人一套进行处理。

案件事实：2007年4月20日，晏某与陈某1支付113000元价格购买了坐落于武汉市江夏区纸坊街***房屋（建筑面积140平方米）一套。诉讼中，晏某与陈某1均陈述该房系小产权房，目前无法办证，晏某搬离前与陈某1、陈某2共同居住在此房屋。2015年，晏某、陈某1共同购买了坐落于湖北省咸宁***房屋（房屋建筑面积86.95平方米）一套，登记权利人系晏某与陈某1。该房剩余房款以晏某之名在中国邮政储蓄银行贷款148000元支付，贷款期限10年。截至起诉之日，该房剩余贷款共计83491.64元。

裁判观点：本案中，晏某与陈某1均认可涉案武汉房屋系小产权房，目前无法办证，且晏某与陈某1关于此房屋如何处置协商不成，故此房屋所有权的归属在本案中不予处理，由于陈某1与婚生子陈某2现居住在此房屋，故该房屋判归陈某1使用较为适宜。本案中，考虑到涉案武汉房屋判归陈某1使用，而涉案咸宁房屋贷款是以晏某名义申请办理的且晏某亦无其他房屋居住，故涉案咸宁房屋判归晏某所有更为适宜，此房屋剩余贷款由晏某偿还，晏某对陈某1进行相应的补偿。由于晏某与陈某1均认可涉案咸宁房屋现有价值按300000元计算，截至起诉之日该房屋剩余贷款共计83491.64元，故应由晏某补偿108254元给陈某1。

案例索引：武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初2334号

案例25

律师解读：法院具体计算方式“已付款本息/房屋总价款本息×房屋现值÷2”标准，亦即“（已付首付款+已经偿还贷款本息）/（已付首付款+已经偿还贷款本息+剩余尚未偿还贷款本息）×房屋现值/2”，即第1步，已付款本息为745,739.68元（已付首付款515304+已经偿还贷款本息230435.68）；第2步，房屋总价款本息为2981275.48元（已付首付款515304+已经偿还贷款本息230,435.68+剩余尚未偿还贷款本息1065535.8）；第3步，已付款本息占房屋总价款本息的比例约为41.17%（已付款本息745,739.68/房屋总价款本息2981275.48）；第4步，按照房屋现值（双方认可）计算的折价款的一半为524917.5元[（41.17%×房屋现值2550000）]/2。

案件事实：2016年8月10日，史某1、王某作为买受人购买位于武汉市江汉区新湾路***号（建筑面积140.19平方米）房屋一套，总房款人民币1,685,304元，首付款人民币515,304元，商业公积金组合贷款人民币1,170,000元，贷款期限28年，其中商业贷款人民币840,000元、公积金贷款人民币330,000元。该房屋于2018年12月31日交付，毛坯房，现空置未装修。截止2019年10月21日，该房屋已经偿还贷款本息人民币230,435.68元，剩余贷款本金人民币1,065,535.8元。已付首付款人民币515,304元及已经偿还贷款本息人民币230,435.68元，占房屋总价款本息的比例约为41.17%。

裁判观点：综合史某1、王某双方名下房屋状况，就该房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》合同权益归王某所有，剩余贷款本金人民币1,065,535.8元及剩余利息由王某负担，就该房屋已支付的首付款、已偿还的贷款本息及对应的增值部分，由王某对史某1予以补偿。该房屋已付首付款人民币515,304元及已经偿还贷款本息人民币230,435.68元，占房屋总价款本息的比例约为41.17%。结合双方庭审中认可的现房价人民币2,550,000元，王某应补偿史某1人民币524,917.5元。

案例索引：武汉市中级人民法院（2020）鄂01民终456号

三、变价分割

变价分割，指房产出售、拍卖或变卖，将卖得的价款按照产权份额进行这种方式在计算上更为简单，处理而言相对简单。更需要注意问题在于，举证变卖后的房产是否还有剩值可以分割的问题。

案例26

律师解读：法院具体计算公式为“婚后共同还贷部分（婚后夫妻共同还贷-婚后一方父母还贷）/（购房款+已还贷款利息）×房屋售价/2”，即（婚后夫妻共同还贷288016.89元-婚后一方父母还贷180000）/（房屋本金313504+已还贷款利息84877.86）×卖出价格1072300÷2=145371.22元。

案件事实：殷某1婚前购买位于武汉市黄陂区***室房产一套（建筑面积91平方米），经双方当庭确认，该房屋购买价格313,504元、夫妻关系存续期间还贷288,016.89元（其中殷某1之母钟某于2016年7月8日转账10万元、于2017年1月15日转账8万元至殷某1还贷账户，用于提前还贷）、已还贷利息84,877.86元，现该房屋已售卖，售卖价格1,072,300元。

裁判观点：关于婚后共同还贷支付款项及对应房屋增值的问题，双方对争议房产的购买价格、售卖价格、夫妻关系存续期间还款数额、已还贷款利息、殷某1母亲支付18万元款项用于提前还款的事实均无异议，予以确认。根据双方确认数据，核定婚后共同还贷支付款项及对应房屋增值为145,371.22元。

案例索引：武汉市中级人民法院(2020)鄂01民终11912号

·The End·

律   师

魏巧灵

北京盈科（武汉）律师事务所高级合伙人律师、青年律师工作委员会主任，武汉市律师协会民事专业委员会副主任、青年律师工作委员会副主任，武汉市律师协会“双百计划”之青年英才律师，最高人民检察院民事抗诉咨询案件专家库成员。