导读：自然资源部2020年9月9日对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复中“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。

《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占有宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及附注栏注记的该权利人为非本农民集体经济组织成员住宅的合法继承人。

中华人民共和国最高人民法院

行 政 判 决 书

（2020）最高法行再375号

再审申请人（一审第三人、二审上诉人）吉某玉，女，汉族，1945年8月20日出生。

委托诉讼代理人汪惠霞，广东天胜律师事务所律师。

委托诉讼代理人颜略，广东核略律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）郭某荣，男，汉族，1943年10月27日出生。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）广东省五华县人民政府。

法定代表人朱某辉。

委托诉讼代理人薛某贤。

委托诉讼代理人钟文嘉，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。

再审请求人吉祥玉因被申请人郭某荣对被申请人广东省梅州市五华县人民政府（简称五华县政府）提起的土地行政登记一案，对广东省高级人民法院（2018）粤行终327号行政判决表示不满，因此向本法院申请再审。本法院在2020年8月4日作出了（2019）最高法行申12459号行政裁定，决定重新审理此案，并于2020年9月2日正式立案，由专业合议庭进行审理。此案现已审理完成。

经广东省梅州市中级人民法院一审审理查明：在2010年11月25日，吉某智向五华县国土资源局（简称五华县国土局）递交了包括土地登记申请书、身份证以及土地权属证明书在内的申请材料，以进行涉案土地的土地登记。值得注意的是，吉某智所提供的土地权属证明书的备注部分明确写道：此表仅限于1986年12月31日之前农村自建房且无法提供土地权属证明材料者使用，以作为土地权属来源的依据。五华县国土局在接受了吉某智的申请后，按照程序进行了地籍调查、宗地图测绘、土地登记公告以及审批，并在五华县政府登记后，于2011年12月8日为吉某智颁发了华府集用（2011）第0099709号《集体土地使用证》（简称99709号土地证）。

进一步审理还揭示，郭某荣，作为五华县华城镇维西村村民，与吉某智的女儿吉某玉结为夫妻。吉某智还有一女名为吉祥某。在吉某智2014年去世后，吉某玉与吉祥某之间因涉案土地使用权以及地上房屋所有权的继承问题产生了纷争。吉祥某在2017年1月向五华县人民法院提起了继承诉讼，要求根据吉某智的遗嘱继承涉案土地和房屋。在此过程中，郭某荣得知了五华县政府已经为吉某智颁发了99709号土地证，因此提起了此次行政诉讼，希望撤销这份土地证。

另外，审理中还发现，吉某智原为非农业户口，退休前在五华县人民医院工作。涉案土地上的房屋建设始于2009年，并于2010年完成。

广东省梅州市中级人民法院在一审中裁定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》的第二条规定，任何公民、法人或其他组织，若认为行政机关或其工作人员的行政行为侵害了其合法权益，均有权依法向人民法院提起诉讼。在此案件中，郭某荣声称五华县政府为吉某智所颁发的99709号土地证涵盖了他所承包的土地，从而侵犯了他的土地承包经营权。为了佐证其主张，郭某荣出示了由五华县华城镇维西村民委员会提供的证明以及同村村民的证词。同时，吉祥某也确认建房所用土地确实属于郭某荣的妻子吉某玉名下的集体土地。因此，可以断定郭某荣与此案中的行政行为存在直接的利害关系，他具备作为原告的主体资格。

吉祥某提出，99709号土地证已经发放了6年，因此郭某荣的诉讼已经超出了法定的诉讼时效。但吉祥某并未提供任何实质性证据来证明五华县政府在为吉某智颁发99709号土地证时，郭某荣已经知情。郭某荣声称他是在2017年的继承权纠纷诉讼中才得知这一行政行为的具体内容，这一点应得到认可。因此，他提起的诉讼并未超出法定的诉讼时效。

五华县政府的颁证流程存在明显的违规行为，具体包括：首先，吉某智作为非农业户口持有者，他并不具备申请集体土地使用权登记的资格。其次，吉某智在申请土地证时所提交的土地权属证明书中的房屋建造时间与实际不符。根据庭审中的陈述，涉案土地上的房屋实际上是在2009年开始建造，并于2010年完成。但该权属证明书的备注明确指出，此表仅为1986年12月31日前的农村自建房者且无法提供其他权属证明者使用。因此，吉某智所提供的证明书不能作为有效的权属依据。再者，五华县政府所提交的地籍调查表中缺少了四邻的签名，这使得其地籍调查的真实性和合法性无法得到证实。基于上述原因，五华县政府为吉某智颁发的99709号土地证的行政行为存在事实不清、证据不足以及程序违规的问题，应予以撤销。

综上所述，郭某荣要求撤销99709号土地证的请求是合理的，应得到法律的支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》的第七十条第一、三项规定，法院作出了撤销99709号土地证的判决。吉祥某对此表示不服，并已向广东省高级人民法院提起了上诉。

广东省高级人民法院在经过审理后，所查明的事实与一审法院所查明的情况相吻合。

广东省高级人民法院在二审中裁定，本案涉及的土地所有权归属于华城镇维西村委会。该村委会已出具证明，确认吉某智所持有的99709号土地证上记载的地块，原本为郭某荣的家庭承包地。因此，郭某荣完全有权对五华县政府颁发99709号土地证的行为提起诉讼。同时，由于没有确凿证据表明郭某荣知晓或应当知晓五华县政府颁发99709号土地证的具体日期，且其自称是在2017年的另一宗继承权纠纷案件中才得知此事，因此吉祥某关于郭某荣不具备本案原告资格以及其诉讼超出法定期限的论点不能成立，应不予接受。

根据《土地登记办法》第九条第一款的规定，申请人在申请土地登记时需提交一系列材料。在此案中，吉广智向五华县政府递交了包括《土地登记申请表》、身份证及《土地权属证明书》等材料，以申请涉案集体土地的使用权登记。经过审核，五华县政府为吉某智颁发了99709号土地证。然而，从案件的证据中可以看出，吉某智在申请99709号土地证时已经是居民户口，他并非维西村委会的集体经济组织成员，也没有其他证据显示他有权获取涉案集体土地的使用权。更重要的是，吉某智所填写的《土地权属证明书》仅适用于1986年12月31日之前建造的房屋申请发证，但他的房屋并非在该日期前建造。此外，吉某智在申请发证时的地籍调查缺少了相邻人的签名确认。经过一审法院的审理，认定五华县政府颁发99709号土地证的事实不清晰，程序违规，因此判决撤销99709号土地证是恰当的，应予以保持。

总结来说，一审判决准确无误，应予以维持。吉祥某的上诉理由缺乏根据，应予以驳回。按照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，驳回上诉，维持原判。

吉祥某提出再审申请称：吉某智在退休后选择将户口迁回乡村，并在那里长期居住。由于原有的祖宅已成为危房，因此他向政府提出了建房申请。该房屋的地基在1986年即已奠定，直至2009年才完成后续建设。吉祥某请求撤销一、二审的判决，并驳回郭某荣的诉讼请求。

郭某荣在答辩中表示：吉某智持有的是城镇居民户口，即非农业户口，他不满足在集体土地使用证上进行登记的基本条件。吉某智在涉案土地上建房，实际上侵犯了郭某荣的土地承包权。因此，郭某荣请求法院驳回吉祥某的再审申请。

五华县政府在答辩中陈述：2010年11月，吉某智向五华县国土局递交了《土地登记申请书》、个人身份证明、土地权属证明和土地权属来源证明等申请材料，为涉案的宅基地申请土地登记。五华县国土局经过法定程序调查核实后，于2010年12月进行了公告。在公告期间，没有任何人提出异议。于是，在2011年12月，五华县政府依法为吉某智颁发了99709号土地证。该颁证过程事实清楚、程序合法、适用法律准确。五华县政府请求法院驳回郭某荣的起诉。

本院经审理认为，根据原审已查明的事实及当事人所提供的证据，吉某智原为广东省五华县人民医院的干部，他在上世纪七八十年代退休后，选择将户籍迁回五华县华城镇维西村上排组，并在其祖宅中长期居住，其女儿吉祥某负责日常照料他的生活起居，直至他去世。尽管吉某智的户籍信息显示为城镇居民户口，但自他退休后，一直在该集体经济组织内居住，依赖集体所有的土地作为其基本生活和居住的保障，与当地形成了稳定的生产和生活关系。

因此，当吉某智的原祖宅因年久失修、存在安全隐患而无法继续居住时，他有权申请重修祖宅或根据规划向所在的村民小组和村委会申请新的宅基地进行建房。此申请已得到村民小组和村委会的签字盖章同意，五华县国土局也进行了调查核实并予以公告。在此期间，吉某玉和郭某荣均未提出任何异议。然而，在吉某智去世后，因涉案宅基地的使用权和房屋所有权的继承问题产生纠纷，郭某荣此时才以吉某智非农村集体经济组织成员、侵犯其土地承包权为由提起本案的行政诉讼，这显然与常理不符。

总而言之，吉某智早在上世纪七八十年代已将户口迁回维西村上排组，并在其原祖宅中长期居住。当祖宅因年久失修后，他完全有权申请宅基地使用权以进行建房居住。尽管原颁证流程和某些证据确实存在瑕疵，但由于吉某智已于2014年离世，且无法通过其他补救措施来完善，因此撤销99709号土地证并不能有效解决遗产继承问题以及郭启荣所主张的权益。一审法院作出撤销99709号土地证的判决，而二审法院则维持了这一判决，这实际上是法律适用的错误，应当得到纠正。

自然资源部在2020年9月9日对十三届全国人大三次会议第3226号建议的回应中指出，“农民的宅基地使用权可以依法由具有城镇户籍的子女继承，并办理不动产登记”。根据《继承法》的相关规定，被继承人的房屋被视为遗产，由继承人继承。遵循房地一体的原则，继承人通过继承获得房屋所有权和宅基地使用权，但需要注意的是，农村宅基地本身并不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》也明确规定了非本农村集体经济组织的成员（包括城镇居民），如果因继承房屋而占有宅基地，可以按照相关规定办理确权登记，同时在不动产登记簿及其附注栏中注明该权利人为非本农村集体经济组织成员住宅的合法继承人。在本案的遗产继承纠纷中，涉及各方均为家庭成员，因此更适合通过协商一致或互谅互让的方式来平衡各方的权益。

综上，五华县政府向吉某智颁发99709号土地证的行为并无不当，一、二审判决认定事实不清、适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第三项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条第一款、第一百二十二条之规定，判决如下：

一、撤销广东省高级人民法院（2018）粤行终327号行政判决；

二、撤销广东省梅州市中级人民法院（2017）粤14行初81号行政判决；

三、驳回郭某荣的诉讼请求。

一审和二审案件受理费共计100元，由郭某荣负担。

本判决为终审判决。