昨日，因为（2020）最高法民再328号案例的流出，很多自媒体发文说房产代持协议无效，今天拜读了该判决，分析要点供大家参考。

案例引入

2012年12月20日，徐沛欣与曾塞外签订《房产代持协议》约定：案涉房屋所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于徐沛欣；曾塞外仅代替徐沛欣持有房产，并不享有任何权利，未经徐沛欣书面同意，曾塞外不得单方处分房产。后徐沛欣以曾塞外购买案涉房产、支付房款并实际居住在涉案房产。

2014年4月25日，曾塞外作为连带责任保证人为中集哈深公司的2910万元借款提供连带保证，后被判决对借款及本金承担连带给付责任，该案进入强制执行程序，法院查封了案涉房产，徐沛欣提起案外人执行异议之诉。该案一审二审徐沛欣均胜诉，中集哈深公司向最高院提起再审。

最高院最终维持了二审判决，最高院主要观点如下：

一、一般情况下房产代持协议有效，但隐名人不是物权权利人，仅享有债权请求权。

最高院陈述：在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

二、规避限购政策的房产代持协议无效，但具备购房资格后，可认为消除了合同无效的理由，效力得以补正。

最高院认为：徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。

关于案涉房屋过户至徐沛欣名下后是否能够排除执行。徐沛欣与曾塞外之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐沛欣在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。

因而为规避国家限购政策、违背公序良俗的房产代持协议风险加剧，在出名方反悔时极有可能被认定为无效，除非能证明自己已有购房名额，尚有补正效力的机会。在深房理事件越演越烈的今天，还是尽量不要代持，回归理性买房。

梁冰家族律师团队简介

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