《民法典》第一次以法律的形式规定了一个新型的用益物权，即是居住权，居住权将房产居住功能与所有权相分离，是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利，可以是整个住宅，也可以是住宅中的某一个房间。

一、居住权的属性

居住权是人役权，人役权是指为人的利益而使用他人的物，具有人身专属性，会因为权利人的死亡而消灭；居住权的该属性具体体现在不得转让、不得继承这两个方面。

二、居住权与租赁合同中使用权的区别

两者区别的根源在于居住权是物权，而租赁合同是债权，因而衍生出以下主要区别：

1.居住权是对世权，可以对抗任意第三人，而租赁合同相对权；

2.居住权的设定可以是终身，超过20年，但是租赁合同最长只能是20年；

3.居住权需要签订书面协议（除遗嘱外），但租赁合同可口头约定。

三、居住权的设立方式

居住权设立仅有两种方式，即协议和遗嘱的方式。

1.订立书面协议后，向登记机构申请居住权登记时设立；

2.以遗嘱方式设立居住权，此时是否需要登记时才能设立，《民法典》规定参照同一章有关规定，但笔者认为此种情况下，居住权应该自遗嘱生效时即设立，因为如果此时亦要求登记时方设立的话，如果继承人不愿意配合办理居住权登记，则居住权人会陷入极其被动的状态，因而居住权应自遗嘱生效时设立。

四、居住权的特点

民法典规定的居住权具有以下特点：

1.一般居住权是无偿的，但可约定有偿；

2.一般需要登记，遗嘱设定可能会有例外；

3.只能是住宅，可以是住宅中的一部分，比如可以是一个房间，别的类型的不动产不可以；

4.必须是满足生活需要的，不是其他需要；

5.可以约定出租。

五、居住权纠纷为家事纠纷提供的新思路

居住权纠纷可解决各类家事纠纷如下：

1.解决婚内加名问题，新婚夫妻女方要求在房产加名但是房产又是父母倾囊所买，结婚初期贸然加名风险太大的时候，可以先设立居住权，一定程度缓解女方的焦虑，若干年后再加名即可。

2.离婚后一方的居住问题，离婚后一方没有居住场所或者渣男说自己净身出户后没地居住时，可选择在离婚协议中设立居住权，做好登记，解决问题；

3.解决非法定继承人的居住问题，设立居住权可用于解决自己去世后所挂心的常年照顾自己的保姆、黄昏恋的伴侣等人的居住问题；

4.解决分家后儿子不孝顺的问题，设立居住权可用于解决把房子、财产分给儿子后，儿子把自己赶出去不让自己居住的问题；

5.解决为孩子买房后，孩子不给自己住的问题，此种情形下可设立居住权，保证自己的老年生活。

6.解决以房养老后的居住问题，可以约定房产所有权归养老机构，但自己有居住权，既有钱养老，又还能住自己的家，这样的养老也挺好。

六、一点小思考

与居住权人同居的人能否一同居住在设立居住权的住宅？我认为护工、保姆等人肯定是可以的，但是再婚配偶能否一同居住在该住宅，可能需要视情形而定，所以可在居住权相关协议中约定是否可允许与权利人同居的人共同居住。

七、相关法律法规

《民法典》第十四章居住权

第三百六十六条 【居住权的定义】 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 【居住权合同】 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

(一) 当事人的姓名或者名称和住所；

(二) 住宅的位置；

(三) 居住的条件和要求；

(四) 居住权期限；

(五) 解决争议的方法。

第三百六十八条 【居住权的设立】 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 【居住权的消灭】 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。